Encontrar el local es solo el principio. Antes de abrir hay que adaptarlo a la actividad y dejar en regla dos cosas que a menudo se confunden: la obra y la actividad. Si se hacen en el orden equivocado, o se da por hecho que «solo es pintar y poner el mostrador», es fácil acabar con el local listo y sin poder abrir. Te explico cómo funciona en Extremadura y qué conviene mirar incluso antes de firmar el alquiler.
Dos trámites distintos: la obra y la actividad
Adaptar un local implica, casi siempre, dos expedientes en el ayuntamiento:
- El de la obra: lo que vas a construir o reformar dentro del local (distribución, aseos, instalaciones, fachada).
- El de la actividad: el permiso para ejercer tu negocio en ese local una vez terminado.
Son trámites diferentes, con documentación diferente, aunque en muchos casos se pueden presentar a la vez.
La obra: ¿licencia o comunicación previa?
En Extremadura lo regula la Ley 11/2018 de ordenación territorial y urbanística sostenible (LOTUS). Necesitan licencia (artículo 146.1) las obras que alteran de forma esencial la composición exterior, el volumen, la envolvente o la estructura del edificio, y también el cambio del uso característico del inmueble. Si el local nunca ha sido comercial, o si vas a tocar la fachada o la estructura, lo normal es que haga falta licencia y, con ella, un proyecto técnico.
Las reformas que no llegan a eso van por comunicación previa (artículo 162): por ejemplo, redistribuir con tabiques, renovar instalaciones o cambiar acabados. Se presenta la documentación y se puede empezar. Si tienes dudas sobre dónde está la frontera, aquí explico la diferencia entre una reforma menor y una mayor.
La actividad: abrir con una comunicación previa
Para la mayoría de los comercios, oficinas y servicios, la apertura en Extremadura se hace con una comunicación previa de uso y actividad (artículo 163 de la LOTUS). Tiene varias cosas que conviene conocer (artículo 164):
- Se puede abrir desde el día en que se presenta en el registro del ayuntamiento, sin esperar una autorización expresa.
- El ayuntamiento revisa después. En los quince días hábiles siguientes puede pedir más información o exigir que se tramite una licencia.
- Hay que acompañarla, como mínimo, de una memoria de la actividad y sus impactos, la fecha de inicio, el certificado del técnico que ha dirigido la adaptación y las autorizaciones que exija la actividad.
- La comunicación de la obra y la de la actividad pueden presentarse juntas.
- El permiso no caduca mientras se use, pero se pierde si la actividad está cerrada más de seis meses por causa del titular.
Y un aviso importante: presentar la comunicación no convalida nada. Si el local no cumple, el problema aparece en la inspección, con el negocio ya abierto.
La comunicación ambiental, cuando la actividad la necesita
Algunas actividades, por los ruidos, olores, humos o residuos que generan, están incluidas en el anexo III de la Ley 16/2015 de protección ambiental de Extremadura y necesitan además una comunicación ambiental municipal (artículo 35). Se presenta cuando ya están terminadas las obras y las instalaciones, con una memoria que describe la actividad y sus impactos y la certificación del técnico director. La lista de actividades de ese anexo se modificó en 2025, así que no te fíes de lo que valía hace unos años: se comprueba para cada caso.
Qué revisar antes de firmar el alquiler
La mejor visita técnica es la que se hace antes de comprometerse con el local. Es entonces cuando se puede negociar o decir que no. Lo que yo miro:
- Que el planeamiento permita tu actividad en ese local y en esa calle.
- La evacuación y la protección contra incendios: salidas, recorridos, aforo según la superficie y el uso.
- La accesibilidad: entrada sin escalones o con solución posible, y aseo adaptado cuando se exige. Es una de las obras que más cambia el presupuesto; tienes más detalle en el artículo sobre accesibilidad en edificios.
- Ventilación y extracción, sobre todo si hay cocina o se generan humos u olores: por dónde sale el conducto y si la comunidad lo permite.
- El ruido hacia las viviendas de arriba o de al lado.
- La instalación eléctrica: si sirve para la potencia que necesitas o hay que hacerla nueva.
- La altura libre y la superficie útil real, medidas en el sitio y no en el anuncio.
Con esa visita sabes qué obra hace falta, qué trámite toca y si el local encaja con tu negocio antes de gastar un euro en él.
Los pasos, en orden
- Visita técnica del local, idealmente antes de firmar.
- Definir la obra y el trámite: licencia con proyecto, o comunicación previa con memoria.
- Tramitar la obra en el ayuntamiento (ver los tipos de licencia y sus trámites).
- Ejecutar la adaptación con dirección técnica.
- Certificado final del técnico (en una obra con proyecto, el certificado final de obra) y boletines de las instalaciones.
- Comunicación previa de la actividad y, si procede, comunicación ambiental. Desde aquí, puedes abrir.
Errores que se repiten
- Firmar el alquiler sin visita técnica y descubrir después que el uso no está permitido o que la accesibilidad es inviable.
- Hacer la obra antes de tramitarla, contando con que «es poca cosa».
- Olvidar los certificados del técnico y de las instalaciones, que son los que se piden para abrir.
- Cerrar una temporada larga sin saber que, pasados seis meses, el permiso de apertura se pierde.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir mientras el ayuntamiento revisa la documentación?
Con una comunicación previa, sí: la actividad puede empezar desde que se presenta. Pero el ayuntamiento tiene quince días hábiles para pedir más información o exigir licencia, y si encuentra que falta algo esencial, no podrás seguir. Por eso conviene presentarla completa y bien hecha.
¿Siempre hace falta proyecto?
No. Depende de la obra: si cambia el uso del local o se toca la estructura, la fachada o la envolvente, sí; si la reforma es interior y no altera nada de eso, suele bastar con una memoria técnica.
¿Quién firma la documentación técnica?
Un técnico competente: la memoria o el proyecto de la obra, la memoria de la actividad y el certificado final que acredita que el local se ha adaptado a lo previsto. Lo práctico es que sea el mismo técnico de principio a fin, porque quien visita el local antes de alquilar, define la obra y la dirige es quien después puede certificar que todo está como debe y responder si el ayuntamiento pide algo.
¿Cuánto tiempo hay que reservar antes de abrir?
Depende sobre todo de si la obra necesita licencia. Con una reforma por comunicación previa, el calendario lo marca la propia obra; con licencia, hay que sumar el tiempo de redactar el proyecto y el de tramitación en el ayuntamiento. Por eso conviene empezar a mirar el local con margen y no fijar la fecha de apertura antes de saber qué trámite toca.
Si traspaso o compro un negocio que ya funciona, ¿tengo que hacer todo de nuevo?
Normalmente no hace falta empezar de cero: el cambio de titularidad se comunica al ayuntamiento. Pero si vas a cambiar la actividad o a hacer obras, entonces sí hay que tramitarlas.
¿Vas a abrir un local?
Si tienes un local en vista o ya lo has alquilado, cuéntame qué negocio quieres abrir en el formulario de contacto. Con una visita se sabe qué obra hace falta, qué trámite toca y qué tienes que preparar para abrir sin sorpresas.