Ninguna obra se ejecuta exactamente como se dibujó. Es una realidad del oficio, no un defecto: se abre una cata y aparece un forjado distinto al previsto, el promotor decide mover un baño, el fabricante descataloga la carpintería especificada, o el terreno se comporta de otro modo al excavar. Todas esas situaciones tienen algo en común: hay que dejarlas documentadas antes de ejecutarlas.
El problema aparece cuando no se hace. Cambios acordados de palabra en obra, sin reflejo en ningún documento, que al final acaban en discusión sobre quién los pidió, cuánto cuestan y quién responde si algo falla. Este artículo explica cómo se gestiona técnicamente una modificación de proyecto: qué tipos existen, cuándo basta con una anotación y cuándo hace falta un modificado con visado, y qué efectos tiene sobre plazo, precio y responsabilidades.
Qué es un modificado de proyecto
Un modificado de proyecto es el documento técnico que recoge los cambios introducidos sobre el proyecto de ejecución aprobado, con su justificación, su reflejo en planos y memoria, y su repercusión en mediciones y presupuesto. Lo redacta el proyectista y, según el alcance, requiere visado colegial y una nueva autorización municipal.
Conviene distinguirlo de dos figuras cercanas con las que se confunde a menudo:
- Orden de dirección. Instrucción concreta que la dirección facultativa da a la constructora durante la obra y que se anota en el libro de órdenes. Resuelve un detalle de ejecución sin alterar el proyecto.
- Anexo o documento complementario. Desarrolla o precisa algo que el proyecto no detallaba lo suficiente, pero sin cambiar lo proyectado.
- Modificado propiamente dicho. Cambia lo proyectado: superficies, distribución, volumen, estructura, instalaciones o soluciones constructivas.
La frontera entre uno y otro no es una cuestión formal. Determina si puedes seguir construyendo con la licencia que tienes o necesitas una nueva.
Modificaciones sustanciales y no sustanciales
Esta es la clasificación que de verdad importa, porque de ella depende el trámite.
No sustanciales
Cambios que no alteran los parámetros esenciales de la licencia: uso, ocupación, edificabilidad, altura, volumen, número de viviendas o condiciones de habitabilidad. Un cambio de acabados, la sustitución de un material por otro de prestaciones equivalentes o el ajuste de un tabique interior entran normalmente aquí.
Se documentan, se justifican técnicamente y se incorporan a la documentación final de obra. En muchos casos basta con anotarlas en el libro de órdenes y recogerlas en el as built, sin trámite municipal previo.
Sustanciales
Cambios que afectan a los parámetros urbanísticos o a la seguridad estructural: variación de superficie construida, modificación de volumen o alturas, cambio de uso, alteración del número de viviendas, cambios en la estructura portante o en el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
Estos requieren proyecto modificado visado y licencia de obra modificada. Y algo importante que no siempre se tiene presente: ejecutarlos antes de obtener la autorización deja la obra en situación irregular. Regularizar a posteriori es siempre más caro, más lento y a veces sencillamente imposible, porque lo ejecutado puede no ser autorizable. Los trámites municipales están explicados con detalle en nuestro artículo sobre permisos y licencias de obra.
Quién interviene y qué firma cada uno
Una modificación bien gestionada pasa por cuatro manos, y cada una aporta algo distinto:
El promotor es quien la autoriza. Ningún cambio con repercusión económica debería ejecutarse sin su conformidad expresa y por escrito. Es también quien asume el sobrecoste, salvo que la modificación derive de un error de proyecto o de una mala ejecución.
El proyectista redacta el modificado y lo visa cuando procede. Es responsable de que la solución nueva cumpla normativa y de que quede coherente con el resto del proyecto.
La dirección de obra valora la modificación desde el diseño y la aprueba. La dirección de ejecución —el arquitecto técnico— comprueba que lo que se ejecuta se corresponde con lo modificado, verifica los materiales realmente empleados y ajusta las mediciones y certificaciones en consecuencia. Es la función que explicamos en dirección de ejecución de obra.
La constructora ejecuta y presupuesta el cambio. No debería iniciar una modificación sin instrucción escrita, por su propio interés: sin ella, cobrar el sobrecoste depende de la buena voluntad del promotor.
Si la modificación afecta a los procedimientos de trabajo o introduce riesgos nuevos, el coordinador de seguridad y salud debe aprobar la correspondiente actualización del plan antes de ejecutarla. Es un paso que se olvida con frecuencia y que tiene consecuencias directas en caso de inspección o accidente.
El procedimiento, paso a paso
1. Detección y comunicación. Quien detecta la necesidad del cambio —constructora, dirección facultativa o promotor— lo pone en conocimiento del resto por escrito. Un correo con fecha vale; una conversación en obra, no.
2. Análisis técnico. La dirección facultativa valora si el cambio es viable, si es sustancial o no, y qué implicaciones tiene en estructura, instalaciones, normativa y seguridad.
3. Valoración económica y de plazo. La constructora presenta el precio contradictorio de las unidades nuevas o modificadas. Aquí es donde el arquitecto técnico aporta más valor: comprobando que los precios nuevos son coherentes con el cuadro de precios del contrato y que no se aprovecha la modificación para reajustar al alza partidas ya cerradas. Cómo se construye ese cuadro lo explicamos en mediciones y presupuesto de obra.
4. Aprobación del promotor. Por escrito, con el importe y la repercusión en plazo aceptados de forma expresa.
5. Documentación. Redacción del modificado y, si es sustancial, visado y solicitud de licencia modificada. Si no lo es, anotación en el libro de órdenes y en el expediente de obra.
6. Ejecución y control. Se ejecuta y la dirección de ejecución verifica que se ajusta a lo aprobado.
7. Incorporación a la documentación final. El modificado forma parte del as built y del libro del edificio. Un edificio cuya documentación final no refleja lo realmente construido genera problemas en cualquier intervención futura.
Efectos sobre el plazo y el precio
Toda modificación tiene coste, aunque sea de gestión. Y muchas tienen efecto en plazo aunque la unidad en sí sea rápida de ejecutar: si el cambio obliga a parar un tajo, a reordenar la secuencia de oficios o a esperar a un material de plazo largo, la repercusión temporal excede con mucho al trabajo material.
Por eso el contrato debería recoger desde el principio cómo se tramitan las modificaciones, quién puede autorizarlas, cómo se fijan los precios contradictorios y cómo se documenta la ampliación de plazo. Un buen pliego de condiciones resuelve por anticipado el 90 % de los conflictos que después acaban en discusión.
Una referencia útil de la práctica: en obra de rehabilitación es razonable prever entre un 5 % y un 10 % del presupuesto como partida para imprevistos y modificaciones. No porque el proyecto esté mal hecho, sino porque en un edificio existente hay siempre elementos que no se pueden conocer hasta que se abre. En obra nueva ese margen puede bajar al 3-5 %.
Errores que salen caros
Los que aparecen una y otra vez son cuatro. Ejecutar primero y documentar después, con el resultado de que si algo no encaja, ya está construido. Acordar cambios verbalmente en obra, sin trazabilidad de quién pidió qué. Tratar como no sustancial algo que sí lo es, normalmente para evitar un trámite, lo que compromete la licencia y el certificado final. Y no repercutir el cambio en las certificaciones, de modo que se certifica lo proyectado mientras se ejecuta otra cosa: un descuadre que aflora al final de la obra, cuando ya es difícil de arreglar.
El hilo común es siempre el mismo: la modificación no documentada no desaparece, solo se pospone el momento de discutirla, y ese momento suele ser el peor posible —la liquidación final o el acta de recepción.
Gestión técnica de modificaciones en tu obra
Como arquitecto técnico intervengo en la dirección de ejecución de obras de rehabilitación, reforma y obra nueva en Cáceres y provincia, y buena parte del trabajo consiste precisamente en esto: anticipar las modificaciones que se ven venir, valorarlas antes de que se ejecuten y dejarlas documentadas de forma que el promotor sepa en todo momento qué está pagando y por qué.
¿Tienes una obra en marcha en la que han surgido cambios sobre el proyecto? Escríbeme desde el formulario de contacto y valoramos cómo encauzarlos correctamente. Si además buscas quien ejecute la obra, en VCB Obras y Proyectos trabajamos con este mismo criterio de documentar cada cambio antes de tocar nada.